La loi de finances pour 2020 ( LOI n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 ) a modifié le dispositif de réduction d'impôt "DENORMANDIE" qui est désormais réservé aux logements acquis entre le 1er Janvier 2019 et le 31 Décembre 2022, et qui font l'objet de travaux d'amélioration et non plus de rénovation. 

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Ces travaux doivent avoir commencé à partir du 1er Janvier 2020. 

► Qui peut bénéficier de la réduction d’impôt « DENORMANDIE 2020 »

- Seules les personnes physiques qui se portent acquéreur d’un logement faisant l’objet de travaux d’amélioration peuvent bénéficier de la réduction d’impôt. 

- Les sociétés civiles (sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés) sont également éligibles à la réduction d’impôt. 

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► Nature des travaux qui doivent être réalisés dans le logement :

Ne sont éligibles à la réduction d'impôt, que les logements qui font ou on fait l'objet de travaux d'amélioration, définis par décret. 

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Le Décret n° 2020-426 du 10 avril 2020 a défini la nature de ces travaux. 

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I - Liste des travaux éligibles à la réduction d'impôt DENORMANDIE 2020 :

Les travaux d'amélioration éligibles sont ceux qui ont pour objet :

• la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes,

ou

• l'assainissement,

ou

• l'aménagement des surfaces habitables,

ou 

• l'aménagement des surfaces annexes.

 

- Les surfaces annexes éligibles à la réduction d'impôt au titre des travaux d'amélioration sont les suivantes : 

• Garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun ;

• loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d'une surface d'au moins 2 mètres carrés ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles. 

Sont exclus de la réduction d'impôt, les travaux d'amélioration portant sur des locaux ou des équipements d'agréments: piscine, pool house, abri de jardin , etc.... 

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II - Modalités de réalisation des travaux d’amélioration : 

Les travaux d’amélioration doivent être réalisés par une entreprise.

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Ne sont pas compris dans l’assiette de la réduction d’impôt : 

• Les travaux réalisés par le contribuable lui même;

• Les travaux réalisés par une personne que le contribuable emploi comme salarié;

• Le coût des matériaux qui sont achetés par le contribuable , même si l’installation est effectuée par une entreprise. 

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Ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût de l’opération : 

• Le montant des travaux d'amélioration, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.

• Ne sont pas pris en compte dans le quantum des 25% la part des travaux réalisés par une entreprise, qui ne sont pas des travaux d'amélioration. 

 

► Le bailleur doit prendre un engagement de location :

Le propriétaire du logement doit s’engager à le donner en location nu à un locataire, personne physique, qui en fera sa résidence principale. 

I - Délai de mise en location :

Le logement doit être loué dans les douze mois qui suivent l'achèvement des travaux d'amélioration.

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II - Durée de l’engagement de location :

La durée de l’engagement de location est sur option du propriétaire bailleur de :

• six ans

ou

• neuf ans

La durée est calculée à partir de la date de prise d’effet du bail initial.

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III - La location doit être continue :

La location du logement doit être effective et continue pendant toute la période d’engagement de location. 

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IV - Prorogation de l'engagement de location et complément de réduction d'impôt :

Le propriétaire bailleur du logement peut décider de proroger son engagement de location afin de bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt.

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Il ne pourra prétendre bénéficier du supplément de réduction d’impôt que si la prorogation de l’engagement de location respecte les conditions d’application du dispositif "DENORMANDIE".

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Le propriétaire devra prendre l’engagement de louer le logement :

- pour une période de trois ans renouvelable une fois, si l’engagement de location initial était de six ans.

- pour une période de trois ans non renouvelable, si l’engagement initial de location était de neuf ans.

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► Les communes éligibles à la réduction d’impôt :

Pour être éligible à la réduction d'impôt le logement doit être situé dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire prévue à l'article L. 303-2 du code de la construction et de l'habitation. 

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I - Liste des communes éligibles dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre cille est particulièrement marqué :

Les communes éligibles à la réduction d’impôt « DENORMANDIE » dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre ville est particulièrement marqué sont celles qui sont visées par l’arrêté du 26 Mars 2019 (arrêté relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue au 5° du B du I de l’article 199 novovicies du code général des impôts) 

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II - Communes qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) :

Les communes qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) sont éligibles à la réduction d’impôt « DENORMANDIE ». 

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La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN) a prévu la création des opérations de revitalisation de territoire (ORT) pour lutter contre la dévitalisation des centres villes. 

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L’ORT se matérialise par une convention signée entre l’intercommunalité, sa ville principale, d’autres communes-membres volontaires, l’État et ses établissements publics. Toute personne publique ou privée susceptible d’apporter son soutien ou de prendre part à des opérations prévues par le contrat peut également le signer.

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Une ORT est portée conjointement par l’intercommunalité et sa ville principale.

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Les 222 territoires du programme national Action Cœur de ville pourront très rapidement transformer leur convention existante déjà signée en convention ORT.

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La mise en place de l’ORT sera également facilitée pour les 53 communes lauréates de l’AMI centre-bourg, les villes bénéficiant du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) et du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD).

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► Obligation de louer à des loyers n’excédant pas certains plafonds de loyers :

Pour bénéficier de la réduction d’impôt « DENORMANDIE », le contribuable devra, pendant toute la période d’engagement de location, louer le logement nu à usage de résidence principale à des loyers n’excédant pas des plafonds par m² de surface habitable fixés par décret.

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La superficie prise en compte, correspond à la surface habitable majorée de la moitié de celle des annexes dans la limite de 8m².

Ces plafonds varient selon la commune sur laquelle est situé le logement.

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Les plafonds de loyers sont modulés en fonction de la superficie du logement.

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Dans certaines communes, le préfet de région peut prendre un arrêté afin de réduire le plafond applicable.

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La commune doit être classée dans l’une des trois zones A, A bis,B1. 

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Cependant, l’article 199 novovicies du code général des impôts prévoit que dans le cadre du dispositif « DENORMANDIE », sont éligibles à la réduction d’impôt le centre des communes dont le besoin en réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué, ou les communes qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire prévue à l’article L.302-2 du code de la construction et de l’habitation. 

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Lorsque ces communes sont situées en zone B2 ou C, les plafonds de loyer applicables seront ceux de ces zones. 

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I - Plafonds de loyers pour les baux conclus ou renouvelés en 2020  et pour les logements situés en métropole : 

• Zone A bis : 17,43 €

• Zone A : 12,95 €

• Zone B1 : 10,44 €

• Zone B2 et C : 9,07 €

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II - Plafonds de loyers pour les baux conclus ou renouvelés en 2020 et pour les logements situés en outre mer :

• Départements d’outre-mer / Saint-Martin / Saint-Pierre-et-Miquelon : 10,48 €

• Polynésie française / Nouvelle-Calédonie / Îles Wallis et Futuna : 12,81 €

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III - Modulation des plafonds de loyers - coefficient de modulation applicable :

Le plafond de loyer sera modulé en fonction d’un coefficient multiplicateur calculé de la façon suivante :

0,7 + 19 / la surface pondérée du logement.

Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. 

Ce coefficient est ensuite appliqué au plafond de loyer de la zone considérée. Le contribuable obtiendra ainsi le plafond de loyer applicable à la zone. 

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► Obligation de louer à des personnes dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds :

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I - Ressources des locataires à prendre en compte :

Les ressources à prendre en compte sont celles du foyer fiscal du locataire.

Lorsque plusieurs personnes sont locataires du logement et qu’elles n’appartiennent pas au même foyer fiscal, les ressources à prendre en compte sont :

pour les personnes vivant en concubinage : la totalité des ressources du couple mais s’il n’est pas soumis à imposition commune.

pour les autres personnes, il suffit qu’une seule de ces deux personnes remplissent les conditions de ressources.

lorsque le locataire est un enfant rattaché au foyer fiscal de ses parents, les ressources à prendre en compte sont celles du locataire sans prendre en compte celles des parents.Dans ce dernier cas, le locataire devra établir une attestation sur l’honneur.

Les ressources à prendre en compte sont celles qui correspondent au revenu fiscal de référence du foyer fiscal du locataire.

Le revenu fiscal de référence du locataire qui est pris en considération est celui qui figure sur l’avis d’imposition sur le revenu de l’avant dernière année qui précède la conclusion du bail (année N-2).

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II - Plafonds de ressources des locataires pour les baux conclus ou renouvelés en 2020 en métropole :

 

                                                                                     Personne    Zone A Bis    Zone A         Zone B1     Zone B2 et C

                                                                                            Seule      38 465€      38 465€         31 352€        28 217 €

                                                                                          Couple     57 489€      57 489€         41 868 €       37 681 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge        74 361€      69 105€         50 349€        45 314 €

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge    89 976€      82 776€         60 783€        54 705 €

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge   107 053€      97 991€.        71 504€.       64 354 €

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge120 463€.   110 271€.       80 584 €.      72 526 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième    13 421€.     12 286€.         8 990 €.         8 089 €
 

III - Plafonds de ressources des locataires pour les baux conclus ou renouvelés en 2020 en outre-mer : 

 Départements d’Outremer / Saint-Martin / Saint-Pierre-et-Miquelon Polynésie Française / Nouvelle-Calédonie / Îles Wallis et Futuna 

Personne seule  28 408 €.   31 042 €

Couple                37 938 €.   41 452 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge 45 623 €49 850 €

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 55 077 €60 180 €

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 64 790 €70 794 €

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 73 018 €79 783 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième     8 149 €8 903 €
 

► Calcul de la réduction d’impôt :

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I - Base de la réduction d’impôt : 

Pour les logements qui font l'objet de travaux d'amélioration, la base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient du logement : 

Le prix de revient du logement comprend les éléments suivants : prix d’acquisition du logement majoré des honoraires de notaire, des commissions versées à des intermédiaires, droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière. 

Montant des travaux d'amélioration.

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II - Plafonnement de la base de la réduction d’impôt : 

La base de la réduction est plafonnée à 300 000 euros par an au titre de l’acquisition de deux logements par an au plus. 

Plafond de prix de revient par m² de surface habitable : 

Pour le calcul de la réduction d’impôt le prix d’acquisition majoré du prix des travaux n’est retenu que dans la limite de 5 500 euros par m² de surface habitable, majoré de la moitié de celle des annexes retenu dans la limite de 8m² . 

Pour les logements situés outre mer, la surface retenue correspond à la surface habitable majoré de celles des varangues dans la limite 14m². 

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III - Taux et imputation de la réduction d’impôt : 

La réduction d’impôt « DENORMANDIE »  est de 12% sur six ans et de 18% sur neuf ans.

La réduction d’impôt « DENORMANDIE » s’impute sur l’impôt sur le revenu du contribuable au titre de l’année d’acquisition ou d’achèvement des travaux d'amélioration.

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Le taux de la réduction d’impôt est de :

12 % quand l’engagement de location est pris pour six ans.

18 % quand l’engagement de location est pris pour neuf ans.

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Taux de la réduction d’impôt en cas de prorogation de l’engagement de location :

Le propriétaire peut décider de prolonger son engagement de location pour une période de trois ans ou pour deux période de trois ans en fonction de la durée de l’engagement initial de location. 

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Engagement initial de location de six ans :

Lorsque l’engagement initial de location était de six ans, le propriétaire pourra décider de le prolonger pour deux périodes de trois ans.

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Le montant de la réduction d’impôt sera de :

- 6 % pour la première période de trois ans

- 3 % pour la seconde période de trois ans.

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Engagement initial de location de neuf ans :

Lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans, le propriétaire pourra le prolonger pour une seule période de trois ans. Le montant de la réduction d’impôt sera de 3 % au titre de cette unique période triennale. 

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Imputation de la réduction d'impôt :

- Imputation de la réduction d’impôt au titre de l’engagement initial de location :

Lorsque le logement a fait l’objet de travaux de rénovation après son acquisition par le contribuable, la réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt sur le revenu qui est dû au titre de l’année d’achèvement des travaux d'amélioration.

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- Imputation de la réduction d’impôt au titre de l’engagement de location prolongé : 

    - Engagement initial de location de six ans :

Lorsque l’engagement initial de location était de six ans :

l’imputation de la réduction d’impôt sera de 2 % par an pendant trois ans.

Si le propriétaire renouvelle son engagement pour une nouvelle période triennale, l’imputation de la réduction d’impôt sera de 1 % par an pendant trois ans.

     - Engagement initial de location de neuf ans :

Lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans :

Si le propriétaire renouvelle son engagement de location pour trois ans, le montant de la réduction d’impôt sera de 1 % par an pendant trois ans.

 

- Ordre d'imputation de la réduction d'impôt :

La réduction d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu avant imputation des autres crédit d’impôt dont bénéficie le contribuable et avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires.

La réduction d’impôt ne s’impute jamais sur les impositions qui ne sont pas proportionnelles (CSG ; CRDS par exemple).

 

- Interdiction des reports de réduction d'impôt :

Lorsque le montant de la réduction d’impôt est supérieur à l’impôt dû par le contribuable, l’excédent n’est pas reporté sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.

La fraction de la réduction d’impôt non imputée ne donne pas lieu à remboursement.

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- Les cas de remise en cause de la réduction d’impôt : 

      La réduction d’impôt « DENORMANDIE » sera remise en cause dans les cas suivants : 

- Non respect de l’engagement de location; 

- Non respect des conditions de mise en location;

- Cession du logement pendant la période d’engagement de location;

- Démembrement du droit de propriété du logement;

- Échange ou apport en société du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt;

- Inscription du logement à l’actif d’une entreprise;

- Changement de domiciliation fiscale du propriétaire – bailleur.